1. Đất nông nghiệp là gì? (theo Luật Đất đai 2024)
Theo Luật Đất đai 2024, đất nông nghiệp là nhóm đất được sử dụng chủ yếu cho mục đích sản xuất nông – lâm – ngư nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, lâm nghiệp và nuôi trồng thủy sản. Đây là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng, giữ vai trò then chốt trong việc bảo đảm an ninh lương thực và cung ứng thực phẩm cho xã hội.
Căn cứ khoản 2 Điều 9 Luật Đất đai 2024, đất nông nghiệp bao gồm các loại sau:
-
Đất trồng cây hằng năm, gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác;
-
Đất trồng cây lâu năm;
-
Đất lâm nghiệp (đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, rừng sản xuất);
-
Đất nuôi trồng thủy sản;
-
Đất chăn nuôi tập trung;
-
Đất làm muối;
-
Các loại đất nông nghiệp khác theo quy định.
2. Điều kiện cấp sổ đỏ đối với đất nông nghiệp theo quy định mới
Theo Mục 3 Chương X Luật Đất đai 2024, để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đối với đất nông nghiệp, người sử dụng đất cần đáp ứng một số điều kiện cơ bản sau:
2.1. Có căn cứ hợp pháp về quyền sử dụng đất
Người sử dụng đất có thể chứng minh quyền sử dụng thông qua các giấy tờ như:
-
Quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước;
-
Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất có xác nhận hợp lệ;
-
Chứng từ nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp trong nhiều năm;
-
Văn bản xác nhận của UBND cấp xã về việc sử dụng đất ổn định trước thời điểm luật có hiệu lực.
Trường hợp không có giấy tờ, hộ gia đình, cá nhân vẫn có thể được cấp sổ đỏ nếu đang sử dụng đất nông nghiệp ổn định từ trước ngày 1/7/2014, được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp. Khi đó, Nhà nước xem xét giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức giao đất nông nghiệp theo quy định.
2.2. Đất sử dụng ổn định, không phát sinh tranh chấp
Thửa đất xin cấp sổ đỏ phải đang được sử dụng liên tục, rõ ràng và không có tranh chấp. Trường hợp đất đang bị khiếu kiện hoặc thuộc diện xem xét thu hồi thì hồ sơ sẽ không được giải quyết.
Ví dụ, một hộ gia đình canh tác đất lúa từ nhiều năm trước, có xác nhận của chính quyền địa phương về việc sử dụng ổn định và không tranh chấp, hoàn toàn có cơ sở để làm thủ tục xin cấp sổ đỏ theo Luật Đất đai 2024.
2.3. Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất
Thửa đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương. Nếu khu đất nằm trong diện quy hoạch chuyển mục đích sang đất phi nông nghiệp, người sử dụng đất cần xem xét kỹ thời điểm và nội dung quy hoạch để tránh bị từ chối cấp sổ đỏ hoặc phải thực hiện các thủ tục chuyển mục đích theo quy định.
3. Những trường hợp đất nông nghiệp không đủ điều kiện cấp sổ đỏ
Không phải mọi thửa đất nông nghiệp đều được xem xét cấp Giấy chứng nhận. Theo quy định, các trường hợp sau sẽ không đủ điều kiện:
-
Đất có nguồn gốc lấn chiếm hoặc sử dụng sai mục đích Người sử dụng đất tự ý chuyển đổi mục đích, chẳng hạn xây nhà trên đất lúa, đất ruộng mà không được cơ quan có thẩm quyền cho phép.
-
Đất nằm trong hành lang bảo vệ công trình Bao gồm hành lang an toàn giao thông, thủy lợi, năng lượng… Những khu vực này bị hạn chế quyền sử dụng để bảo đảm an toàn và vận hành công trình công cộng.
-
Đất đang phát sinh tranh chấp hoặc bị kê biên Khi quyền sử dụng đất chưa được xác định rõ ràng hoặc đang trong quá trình xử lý pháp lý, cơ quan Nhà nước sẽ tạm thời không giải quyết việc cấp sổ đỏ.
-
Đất không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất Trong trường hợp khu đất đã được đưa vào quy hoạch chuyển đổi mục đích, Nhà nước có thể không cấp sổ đỏ ổn định lâu dài cho mục đích nông nghiệp.
Luật sư Nguyễn Thành Huân (Luật sư 11) khuyến nghị: “Người dân nên chủ động kiểm tra thông tin quy hoạch tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã trước khi nộp hồ sơ để tránh mất thời gian và công sức không cần thiết.”
4. Trình tự, thủ tục xin cấp sổ đỏ cho đất nông nghiệp
Hiện nay, thủ tục cấp sổ đỏ đối với đất nông nghiệp đã được tinh giản, giúp người dân thuận tiện hơn khi thực hiện.
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ Hồ sơ cơ bản gồm:
-
Đơn đăng ký, đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
-
Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định;
-
Bản sao sổ hộ khẩu và căn cước công dân/chứng minh nhân dân của người sử dụng đất.
Bước 2: Nộp hồ sơ Người dân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có đất hoặc Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 3: Thẩm tra và đo đạc thực tế Cơ quan chức năng sẽ kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, xác minh nguồn gốc, diện tích và ranh giới thửa đất.
Bước 4: Thời hạn giải quyết Theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, thời gian đăng ký đất đai lần đầu không quá 17 ngày làm việc; thời gian cấp Giấy chứng nhận lần đầu không quá 3 ngày làm việc.
5. Một số lưu ý quan trọng khi làm sổ đỏ cho đất nông nghiệp
Để việc cấp sổ đỏ diễn ra thuận lợi, người dân cần lưu ý:
-
Chủ động kiểm tra quy hoạch sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ;
-
Lưu giữ đầy đủ các giấy tờ liên quan như biên lai thuế, giấy xác nhận sử dụng đất ổn định;
-
Không tự ý chuyển mục đích sử dụng đất khi chưa được phép, đặc biệt khi muốn chuyển sang đất ở theo Điều 122 Luật Đất đai 2024;
-
Nên tham vấn luật sư trong trường hợp phát sinh tranh chấp hoặc bị từ chối cấp sổ đỏ để có hướng xử lý phù hợp.
Kết luận
Từ các quy định hiện hành có thể thấy, đất nông nghiệp vẫn được cấp sổ đỏ nếu người sử dụng đất đáp ứng đầy đủ điều kiện về tính hợp pháp, sử dụng ổn định, không tranh chấp và phù hợp quy hoạch. Luật Đất đai 2024 với nhiều điểm mới đã tạo hành lang pháp lý rõ ràng hơn, góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
