Từ ngày 1/1/2025, Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, mang theo nhiều thay đổi quan trọng trong công tác quản lý hồ sơ đất đai. Một trong những điểm đáng chú ý nhất là việc quy định rõ 6 trường hợp Nhà nước được quyền thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất – thường gọi là Sổ đỏ.
Quy định mới được kỳ vọng giúp tăng tính minh bạch trong quản lý, giảm sai sót trong quá trình cấp giấy và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
1. Thu hồi Sổ đỏ khi Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất
Khi cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định thu hồi đất đối với toàn bộ thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận, Sổ đỏ tương ứng sẽ bị thu hồi. Đây là thủ tục bắt buộc nhằm tránh phát sinh tranh chấp hoặc sử dụng giấy chứng nhận cho các mục đích không còn phù hợp.
2. Thu hồi Sổ đỏ khi người dân làm thủ tục cấp đổi
Trong các trường hợp Sổ đỏ bị rách, hỏng, mờ thông tin, hoặc người dân muốn đổi sang mẫu mới, hồ sơ cấp đổi sẽ yêu cầu nộp lại Sổ đỏ cũ để thu hồi. Việc thu hồi giúp đảm bảo mỗi thửa đất chỉ tồn tại một giấy chứng nhận hợp lệ, tránh trùng lặp và gian lận giấy tờ.
3. Thu hồi khi người sử dụng đất thực hiện biến động và phải cấp Sổ mới
Luật Đất đai 2024 quy định một số biến động bắt buộc phải cấp lại Sổ đỏ, gồm:
- Tách thửa hoặc hợp thửa
- Chuyển mục đích sử dụng đất
- Xây dựng, sửa chữa làm thay đổi tài sản gắn liền với đất
- Điều chỉnh thông tin pháp lý của chủ sử dụng
- Khi thửa đất phát sinh biến động thuộc diện cấp mới, Sổ đỏ cũ sẽ bị thu hồi theo quy định.
4. Sổ đỏ cấp sai quy định: một trong những nhóm bị thu hồi nhiều nhất
Đây là nhóm hành vi được pháp luật siết chặt trong giai đoạn mới. Sổ đỏ sẽ bị thu hồi khi phát hiện có một trong các sai phạm sau:
- Cơ quan cấp giấy không đúng thẩm quyền
- Cấp cho sai đối tượng sử dụng đất
- Cấp sai diện tích thực tế
- Hồ sơ không đủ điều kiện cấp giấy
- Sai mục đích hoặc sai thời hạn sử dụng đất
- Chưa xác minh đúng nguồn gốc đất
Điểm cần đặc biệt lưu ý
Nếu Sổ đỏ được cấp sai nhưng người được cấp đã chuyển nhượng hợp pháp cho người khác trước khi phát hiện sai sót, Nhà nước không thu hồi Sổ đỏ.
Trong trường hợp này, tranh chấp hoặc yêu cầu bồi thường sẽ được giải quyết bằng bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án, nhằm bảo vệ người nhận chuyển nhượng ngay tình.
5. Thu hồi khi Tòa án tuyên hủy Giấy chứng nhận
Đây là quy định mới của Luật Đất đai 2024, bổ sung nhằm tăng tính ràng buộc giữa quản lý hành chính và phán quyết tư pháp.
Khi Tòa án có bản án, quyết định có hiệu lực tuyên hủy Sổ đỏ đã cấp – thường liên quan đến tranh chấp đất đai, xác định chủ sở hữu hoặc sai phạm trong quá trình cấp giấy – cơ quan quản lý đất đai bắt buộc phải thu hồi Sổ đỏ đó.
6. Thu hồi trong hoạt động thi hành án, đấu giá
Một trường hợp đáng chú ý khác là khi quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất đã được:
bán đấu giá theo quy định, hoặc
giao cho người được thi hành án
nhưng người phải thi hành án không giao nộp Sổ đỏ đang giữ.
Khi đó, cơ quan Nhà nước sẽ thực hiện thủ tục thu hồi hoặc hủy Sổ đỏ cũ, đảm bảo việc chuyển giao tài sản diễn ra đúng pháp luật.
Quy trình kiến nghị thu hồi Sổ đỏ cấp sai: Người dân cần nắm rõ
Luật Đất đai 2024 cho phép người dân chủ động kiến nghị khi phát hiện Sổ đỏ được cấp không đúng. Quy trình gồm 4 bước chính:
1. Nộp kiến nghị
Người dân gửi văn bản kiến nghị đến Trung tâm Phục vụ hành chính công hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp Sổ đỏ.
2. Kiểm tra và chuyển hồ sơ
Cơ quan tiếp nhận kiểm tra, cấp giấy hẹn, hướng dẫn bổ sung nếu cần rồi chuyển hồ sơ tới UBND xã nơi có đất.
3. Xác minh tại địa phương
UBND xã phối hợp Văn phòng đăng ký đất đai thẩm tra thông tin, xác định mức độ sai phạm.
4. Ra quyết định
UBND cấp xã đề xuất hoặc ra quyết định thu hồi Sổ đỏ sai, đồng thời gửi hồ sơ để cơ quan đăng ký đất đai cấp Sổ mới nếu đủ điều kiện.
Quy trình này giúp người dân bảo vệ quyền lợi, tránh để sai sót kéo dài dẫn đến tranh chấp hoặc thiệt hại sau này.
