Ai sẽ được ghi tên vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?
Luật Đất đai năm 2013 đã có quy định đối với việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là "sổ đỏ") cho đối tượng là hộ gia đình.
Thông tư số 23 năm 2014 (Bộ TN&MT) cũng nêu rõ: Trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho đối tượng là hộ gia đình thì ghi “hộ ông” (hoặc “hộ bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình, địa chỉ thường trú của hộ gia đình.
Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình.
Trường hợp chủ hộ gia đình hay người đại diện khác của hộ gia đình có vợ hoặc chồng cùng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi cả họ tên, năm sinh của người vợ hoặc chồng đó. Nếu có nhu cầu cấp một sổ đỏ, ghi đầy đủ tên thành viên
Theo Cục Đăng ký đất đai (Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ TN&MT), việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên sổ đỏ sẽ do các thành viên tự thỏa thuận bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực là hợp lý nhằm minh bạch quyền sử dụng đất chung, bảo vệ quyền lợi của các thành viên, tránh phát sinh tranh chấp trong quá trình sử dụng đất.
Các thành viên hộ gia đình tự thỏa thuận bằng văn bản
Tại khoản 33, Điều 3 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi tiếp tục quy định hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Để đồng bộ với quy định pháp luật về dân sự trong xác định các thành viên của hộ gia đình là chủ thể tham gia, thỏa thuận giao dịch dân sự, dự thảo luật đã tạo sự lựa chọn cho các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình nếu có nhu cầu thì cấp một sổ đỏ ghi đầy đủ tên thành viên và trao cho người đại diện.
Tuy nhiên, có nhiều ý kiến cho rằng, việc ghi tên thành viên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là nội dung cần được xem xét kỹ bởi liên quan đến các quyền gắn liền với đất như mua bán, trao đổi, chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế…Trên thực tế khi thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất của hộ gia đình có không ít cơ quan công chứng, văn phòng
công chứng yêu cầu tất cả các thành viên đã thành niên (thành viên từ đủ 18 tuổi trở nên) phải ký vào hợp đồng về chuyển quyền sử dụng đất (cho dù một số người này không có liên quan đến việc sử dụng đất) nhằm ngăn ngừa những tiềm ẩn, rủi ro có thể xảy ra. Điều này gây khó khăn, phiền toái cho người sử dụng đất và thân nhân của họ khi thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất của hộ gia đình.
Dự thảo Luật giữ nguyên nội dung giải thích về hộ gia đình sử dụng đất tại khoản 33 Điều 3. Với cách giải thích hộ gia đình sử dụng đất như trên không cho phép chúng ta xác định những thành viên nào của hộ gia đình là người đồng sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ ghi tên thành viên trong hộ gia đình căn cứ trên thoả thuận bằng văn bản.
Để minh bạch hoá, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến cho biết cần sửa đổi, bổ sung về cách giải thích khái niệm hộ gia đình sử dụng đất như sau: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người thành viên có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất” đảm bảo sự tương thích, thống nhất với quy định tại Điều 20, Điều 21 của Bộ luật dân sự năm 2015”.
Ngoài ra, nhiều người cũng băn khoăn về việc ghi đầy đủ tên thành viên hộ gia đình trên sổ đỏ dẫn đến không đủ khoảng trống để ghi. Tuy nhiên điều này là hiếm khi xảy ra do hiện nay ít còn trường hợp các gia đình lớn với số lượng thành viên quá nhiều. Mặt khác, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định đăng ký đất đai thực hiện bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau. Sổ đỏ điện tử sẽ giải quyết mối lo ngại này.
