Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức gồm mua bán, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong các quyền của người sử dụng đất. Tuy nhiên, không phải trường hợp nào cũng có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Theo quy định của Luật Đất đai hiện hành, các trường hợp không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:
- Thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng đất;
- Không đáp ứng đủ điều kiện chuyển nhượng đất.
Trường hợp không được nhận chuyển nhượng đất
Theo Điều 191 Luật Đất đai 2023, nếu thuộc một trong các trường hợp sau đây, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sẽ không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cụ thể:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài: Không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
- Tổ chức kinh tế: Không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, đất rừng phòng hộ (trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định).
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp: Không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Không đáp ứng đủ điều kiện chuyển nhượng đất
Điều 188 Luật Đất đai quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013.
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Trường hợp vi phạm một trong các điều kiện nêu trên được coi là không đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Trên thực tế, còn một số trường hợp không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất như:
- Tại thời điểm chuyển nhượng mà đất có thông báo/quyết định thu hồi đất, thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Văn bản chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị từ chối công chứng/chứng thực;
- Trường hợp hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất bị tuyên vô hiệu/bị hủy bỏ...
Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện với hộ gia đình, cá nhân
Luật Đất đai 2013 quy định một số trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện đối với hộ gia đình, cá nhân.
Cụ thể, theo Điều 192 Luật Đất đai 2013, các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện gồm:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.
- Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất.
