Theo Khoản 1 Điều 191 Luật Đất đai được ban hành vào năm 2013 quy định rất rõ những trường hợp không được thực hiện sang tên sổ đỏ.
Điều kiện được sang tên sổ đỏ
Để được sang tên sổ đỏ, cá nhân, hộ gia đình phải đáp ứng các điều kiện được quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:
- Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013.
Trường hợp 1: Đất không có tranh chấp.
Trường hợp 2: Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Trường hợp 3: Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài ra, còn có 4 trường hợp dưới đây không được sang tên sổ đỏ, sổ hồng
Trường hợp thứ nhất: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
Trường hợp thứ hai: Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Trường hợp thứ ba: Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
Trường hợp thứ tư: Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Trường hợp nào được miễn phí?
Các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sang tên sổ đỏ – đăng ký biến động đất đai gồm:
- Nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ những người có quan hệ huyết thống;
- Nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo di chúc hoặc nhận di sản thừa kế theo pháp luật;
- Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất có một nhà ở hoặc quyền sử dụng đất duy nhất trên lãnh thổ Việt Nam tại thời điểm chuyển nhượng;
- Có quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày;
- Trường hợp người có duy nhất một nhà ở hoặc quyền sử dụng đất duy nhất phải chuyển nhượng toàn bộ nhà ở hoặc toàn bộ mảnh đất đang có. Như vậy, nếu chuyển nhượng một phần thì sẽ không thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân cũng như lệ phí trước bạ liên quan tới nhà đất;
- Thỏa thuận phân chia tài sản chung của đồng sở hữu hoặc thỏa thuận phân chi tài sản chung của vợ chồng.
Nhằm tránh trường hợp mất những khoản tiền không đáng mất trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở khách hàng cũng cần xem xét và tìm hiểu các quy định liên quan hoặc tham khảo ý kiến tư vấn của chuyên gia.
Chi phí sang tên Sổ đỏ
Căn cứ Thông tư 92/2015/TT-BTC và Nghị định 140/2016/NĐ-CP, Thông tư 85/2019/TT-BTC, khi chuyển nhượng, tặng cho nhà đất các bên có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ theo quy định, cụ thể:
* Thuế thu nhập cá nhân
- Mức thuế phải nộp:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng
- Trường hợp được miễn và hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân:
* Lệ phí trước bạ
- Mức nộp lệ phí trước bạ:
Căn cứ Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, khoản 1 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP lệ phí trước bạ được tính như sau:
Trường hợp 1: Khi giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định
Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá chuyển nhượng
Trường hợp 2: Khi giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định, khi tặng cho, thừa kế nhà đất.
* Phí thẩm định hồ sơ khi sang tên
Phí thẩm định hồ sơ do UBND cấp tỉnh quy định nên mức thu giữa các tỉnh, thành khác nhau.
