Điều kiện để chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở
Nhà nước cho phép thực hiện hoạt động chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở. Tuy nhiên, người sử dụng không thể tùy tiện chuyển đổi mà phải đáp ứng đủ các điều kiện và tuân thủ trình tự, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Theo điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất, việc chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (đất thổ cư) thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Điều 52 Luật đất đai 2013 quy định như sau:
"Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất."
Như vậy, để thực hiện chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở, người sử dụng đất phải đáp ứng đủ 2 điều kiện trên để cơ quan nhà nước xem xét cho phép chuyển đổi quyền sử dụng đất.
Điều 59 Luật đất đai 2013 quy định thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở như sau:
- UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với tổ chức;
- UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân, hộ gia đình.
Mục 1 Điều 52 Luật đất đai 2013 chỉ quy định hai căn cứ để phê duyệt chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, không quy định hạn mức tối đa được chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Do đó, tùy vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm của địa phương và nhu cầu sử dụng đất ở của người sử dụng mà cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ xem xét diện tích đất xin phép chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở, đất thổ cư có được phê duyệt hay không.
Thủ tục chuyển từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư
Hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất gồm các giấy tờ sau: Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ hồng, Sổ đỏ đã cấp).
Nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa cấp huyện đối với địa phương đã thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính. Với địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp hồ sơ trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Phòng Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) thực hiện những nhiệm vụ sau: Thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích; Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định (nếu được chuyển mục đích sử dụng đất thì người dân sẽ nhận được thông báo nộp tiền vào ngân sách nhà nước - trong đó nêu rõ số tiền và hạn nộp); Trình UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng; Chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Cuối cùng, Phòng TN&MT trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sau khi hộ gia đình, cá nhân nộp tiền theo thông báo của cơ quan thuế (xuất trình biên lai đã nộp tiền khi nhận quyết định).
Thời gian thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất); không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn.
