Từ ngày 1/1/2025, Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, kéo theo hàng loạt quy định mới liên quan đến cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là Sổ đỏ) và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (Sổ hồng). Một trong những nội dung được người dân quan tâm nhất hiện nay là các trường hợp không đủ điều kiện được cấp hai loại giấy tờ này. Bài viết dưới đây tổng hợp đầy đủ 7 trường hợp không được cấp Sổ đỏ, Sổ hồng theo luật mới, giúp người dân nắm rõ và chủ động hơn trong quá trình sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
1. Đất công ích không thuộc quyền sử dụng riêng của cá nhân hoặc hộ gia đình
Theo quy định, đất sử dụng vào mục đích công ích như xây dựng đường giao thông, trường học, nhà văn hóa, trạm y tế hoặc công viên, không thuộc quyền sử dụng riêng của bất kỳ cá nhân, tổ chức nào. Do đó, các loại đất này sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp người dân tự ý lấn chiếm đất công ích để xây dựng nhà ở hoặc công trình riêng sẽ bị xử lý vi phạm và không được cấp Sổ đỏ.
2. Đất được giao để quản lý, không phải để sử dụng
Đây là loại đất được Nhà nước giao cho tổ chức, cơ quan hoặc đơn vị hành chính sự nghiệp để quản lý, không phải để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh hay làm tài sản riêng. Những loại đất này không đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu có phần đất trong khu vực quản lý được đưa vào sử dụng đúng quy định và có quyết định của cơ quan có thẩm quyền, người dân vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích hợp pháp.
3. Đất thuê hoặc thuê lại không đúng quy định của pháp luật
Trường hợp người dân thuê hoặc thuê lại đất từ cá nhân, tổ chức mà không thông qua hợp đồng hợp pháp hoặc không có sự chấp thuận của cơ quan quản lý nhà nước, sẽ không được cấp Sổ đỏ. Luật Đất đai 2024 chỉ cho phép cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những trường hợp thuê đất từ Nhà nước hoặc thuê đất có hạ tầng kỹ thuật trong khu vực dự án đã được phê duyệt. Những giao dịch thuê đất mang tính tự phát sẽ không đủ điều kiện pháp lý để xin cấp sổ.
4. Đất được giao khoán nhưng không được công nhận quyền sử dụng
Người dân nhận khoán đất từ các tổ chức, hợp tác xã hoặc đơn vị nhà nước mà không có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền thì cũng không được cấp Sổ đỏ. Đây là trường hợp khá phổ biến tại các vùng nông thôn, nơi người dân nhận khoán đất để canh tác mà không có giấy tờ hợp pháp kèm theo.
5. Đất đã có quyết định thu hồi nhưng chưa thực hiện
Trong trường hợp thửa đất đã có quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng chưa thực hiện trong thời gian dài, người sử dụng đất vẫn không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho dù đang trực tiếp quản lý, sử dụng. Đây là quy định nhằm ngăn chặn việc lợi dụng sự chậm trễ trong thi hành quyết định thu hồi đất để hợp thức hóa quyền sử dụng không hợp lệ.
6. Đất đang có tranh chấp hoặc bị kê biên thi hành án
Một trong những nguyên tắc quan trọng trong quản lý đất đai là bảo đảm quyền sở hữu rõ ràng và không có tranh chấp. Do đó, đối với những thửa đất đang xảy ra tranh chấp giữa các bên hoặc đã bị cơ quan có thẩm quyền kê biên để phục vụ công tác thi hành án, sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đến khi giải quyết xong các vấn đề pháp lý liên quan.
7. Đất sử dụng vào mục đích công cộng không có yếu tố kinh doanh
Tổ chức, đơn vị được Nhà nước giao đất để xây dựng các công trình công cộng như đường xá, công viên, nhà vệ sinh công cộng, quảng trường hoặc công trình phụ trợ khác mà không nhằm mục đích kinh doanh, cũng không được cấp Giấy chứng nhận. Đây là những công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng và không thuộc quyền sở hữu cá nhân hay tổ chức.
Tài sản trên đất cũng có thể không được cấp Sổ hồng
Ngoài các quy định về đất đai, Luật Đất đai 2024 còn quy định rõ các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, tức Sổ hồng. Một số trường hợp phổ biến bao gồm: nhà tạm bợ không đủ tiêu chuẩn, công trình vi phạm quy hoạch hoặc nằm trong khu vực bị cấm xây dựng, nhà ở trên đất chưa đủ điều kiện pháp lý hoặc tài sản thuộc sở hữu Nhà nước chưa được giao vốn cho doanh nghiệp quản lý.
