Nghị định 261/2025/NĐ-CP (gọi tắt là Nghị định số 261) vừa điều chỉnh điều kiện về thu nhập nhằm nâng mức thu nhập được phép mua, thuê mua nhà ở xã hội (NƠXH). Cụ thể, người thu nhập thấp tại đô thị, cán bộ, công chức, viên chức, người lao động độc thân hoặc chưa kết hôn sẽ được mua nhà nếu có thu nhập bình quân không quá 20 triệu đồng/tháng. Trường hợp đang nuôi con nhỏ dưới 18 tuổi, mức thu nhập tối đa được nâng lên 30 triệu đồng/tháng. Với người đã kết hôn, tổng thu nhập của vợ chồng không vượt quá 40 triệu đồng/tháng.
Bên cạnh đó, UBND cấp tỉnh được phép điều chỉnh hệ số thu nhập phù hợp với thực tế địa phương và ban hành chính sách khuyến khích đối với hộ gia đình có từ 3 người phụ thuộc trở lên. Thời gian xác định điều kiện về thu nhập được tính trong 12 tháng liền kề, từ thời điểm cơ quan có thẩm quyền xác nhận.
So với quy định cũ tại Nghị định 100/2024, mức thu nhập được nâng lên đáng kể: người độc thân trước đây chỉ được mua nếu thu nhập không quá 15 triệu đồng/tháng, vợ chồng không quá 30 triệu đồng/tháng. Luật sư Phạm Thanh Tuấn (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) đánh giá việc điều chỉnh này phù hợp với biến động giá cả và chi phí sinh hoạt, đồng thời mở rộng cơ hội tiếp cận NƠXH cho công chức, viên chức và người lao động thu nhập thấp tại đô thị.
Cơ chế linh hoạt cho phép địa phương điều chỉnh theo thực tế và ưu tiên các hộ đông con cũng được coi là bước tiến quan trọng trong chính sách an sinh. Ngoài ra, quy định mới còn thay đổi cơ quan xác nhận thu nhập đối với người không có hợp đồng lao động, giúp việc xác minh trở nên thuận tiện và minh bạch hơn.
Theo Nghị định số 261, người thu nhập thấp tại đô thị không có hợp đồng lao động, chẳng hạn như những người bán hàng rong, sẽ được Công an cấp xã nơi thường trú hoặc tạm trú xác nhận thu nhập dựa trên dữ liệu dân cư. Trước đây, thẩm quyền xác nhận thuộc về UBND cấp xã.
Luật sư Phạm Thanh Tuấn đánh giá, việc giao thẩm quyền cho Công an cấp xã giúp quá trình thẩm tra nhanh gọn, sát thực tế hơn. Tuy nhiên, ông cũng lưu ý rằng, do công an chủ yếu quản lý dữ liệu cư trú chứ không trực tiếp nắm thu nhập, việc này vẫn tiềm ẩn nguy cơ “xin – cho” và thủ tục hành chính phức tạp.
Ngoài ra, Nghị định 261 cũng điều chỉnh cơ chế vay vốn ưu đãi mua, thuê mua nhà ở xã hội (NƠXH) tại Ngân hàng Chính sách xã hội. Lãi suất cho vay đối với cá nhân mua NƠXH giảm xuống còn 5,4%/năm, trong khi lãi suất quá hạn được tính bằng 130% lãi suất cho vay. Nếu cần thay đổi mức lãi suất, Ngân hàng Chính sách xã hội sẽ phối hợp với Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định.
Đặc biệt, với các khoản vay đã ký trước ngày 10/10/2025, người vay được điều chỉnh hợp đồng để áp dụng mức lãi suất mới cho cả dư nợ gốc và dư nợ quá hạn. Hiện mức lãi suất cũ áp dụng bằng mức cho vay hộ nghèo do Thủ tướng quy định, là 6,6%/năm.
Luật sư Phạm Thanh Tuấn nhận định, việc giảm lãi suất từ 6,6% xuống còn 5,4% giúp người thu nhập thấp giảm đáng kể gánh nặng tài chính, tạo điều kiện thuận lợi hơn để tiếp cận NƠXH. Quy định cho phép điều chỉnh các khoản vay cũ thể hiện tính nhân văn, công bằng và khuyến khích người dân mạnh dạn vay mua nhà ở xã hội.
