Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã được quy định cố định theo phụ lục của Nghị định 02/2022/NĐ-CP. Tuy nhiên, về bản chất, hợp đồng vẫn là văn bản ghi nhận thỏa thuận của các bên về nội dung trong hợp đồng.
Vì vậy, khi mua bán chung cư, bạn cần phải chú ý đến các thông tin sau:
1. Thông tin các bên và căn hộ
Thông tin về bên mua - bên bán và thông tin về căn hộ là hai yếu tố quan trọng bậc nhất mà bạn cần chú ý. Chỉ khi thông tin về người bán, người mua đúng thì hợp đồng mới được giao kết đúng đối tượng.
- Thông tin cá nhân của các bên, gồm:
Họ và tên, ngày tháng năm sinh.
Giấy tờ tuỳ thân: CMND/hộ chiếu còn hạn hoặc CCCD kèm số, cơ quan cấp và ngày cấp nếu là cá nhân; nếu là tổ chức thì là thông tin về giấy đăng ký doanh nghiệp, người đại diện theo pháp luật…
Hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú, nơi ở hiện tại (nếu khác với địa chỉ thường trú/tạm trú), số điện thoại liên hệ (nếu có)…
- Thông tin về căn hộ chung cư mua bán:
Trong nhiều trường hợp, người mua chỉ mua căn hộ ở dạng dự án, chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là sổ hồng chung cư). Vì vậy khi ký hợp đồng, người mua cần lưu ý đến 2 vấn đề:
+ Pháp lý của căn hộ: Căn hộ ở dạng dự án đang hoàn thiện hay đã hoàn thiện, có đúng với thông tin về dự án đã thoả thuận trước đó không; căn hộ đó đã được cấp sổ hồng chung cư chưa, trường hợp đã có sổ hồng thì phải kiểm tra thông tin trên sổ và trên hợp đồng có trùng khớp với nhau không…
+ Các nội dung cần chú ý về căn hộ chung cư: Địa chỉ, căn hộ số bao nhiêu, tầng bao nhiêu, thuộc khu nào, diện tích căn hộ sử dụng riêng là bao nhiêu, diện tích sàn xây dựng, năm hoàn thành xây dựng, thông tin về đất xây nhà (thửa đất, tờ bản đồ, diện tích sử dụng chung…)…
2. Thời hạn bàn giao
Hiện nay có nhiều dự án chung cư, chưa hoàn thành xây dựng nhưng chủ đầu tư đã được phê duyệt đem bán cho người dân. Do đó, người mua cần kiểm tra kỹ thời hạn bàn giao trước khi ký hợp đồng mua bán chung cư.
Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014 quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được xác định như sau:
- Mua bán chung cư giữa chủ đầu tư với người mua: Kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao hoặc khi bên mua thanh toán đủ số tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư.
- Không thuộc trường hợp trên: Kể từ khi bên mua thanh toán đủ tiền và đã nhận bàn giao nhà ở trừ trường hợp có quy định khác.
Bên cạnh đó, khoản 7 Điều 26 Luật Nhà ở quy định thời điểm bàn giao chung cư cũng là căn cứ để tính thời điểm chủ đầu tư đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp sổ hồng cho người mua.
3. Tiến độ thanh toán
Đây là thông tin sẽ có trong hợp đồng khi mua chung cư theo diện trả chậm, trả dần. Điều 125 Luật Nhà ở quy định, thỏa thuận trả chậm, trà dần về tiến độ thanh toán phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán. Người mua sẽ phải chấp hành nghiêm theo tiến độ này. Kèm theo tiến độ thanh toán là quyền và nghĩa vụ của các bên khi không thực hiện theo đúng thoả thuận.
4. Phí dịch vụ
Các khu chung cư thường kèm theo các khoản chi phí như phí bảo trì chung cư, phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, phí mua chỗ để xe.. Người mua cần xem xét cẩn thận các khoản phí này khi ký hợp đồng để biết những khoản phí mình phải đóng và đóng theo đúng hợp đồng đã thoả thuận.
5. Thời hạn nhận sổ hồng chung cư
Theo khoản 7 Điều 26 Luật Nhà ở, trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì chủ đầu tư phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ hồng cho người mua, người thuê mua nhà ở; trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.
Trường hợp xây dựng nhà ở để cho thuê, chủ đầu tư có trách nhiệm lập và lưu trữ hồ sơ nhà ở theo quy định tại Điều 76 và Điều 77 của Luật này.
