Hiện nay, nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất thổ cư ngày một tăng lên. Luật Đất đai mới có hiệu lực từ 1.1.2025 có nhiều điểm mới so với luật đất đai cũ. Dưới đây là những lưu ý người dân cần biết khi chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư theo Luật Đất đai 2024.
Lưu ý cần biết khi chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư theo Luật Đất đai 2024
Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở theo Luật Đất đai 2024 đã mở rộng hơn so với quy định hiện nay nên khả năng được chuyển mục đích sử dụng đất cũng dễ hơn.
Theo quy định tại Khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, trong cùng thửa đất hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt.
Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở theo Luật Đất đai 2024 đã mở rộng hơn so với quy định hiện nay nên khả năng được chuyển mục đích sử dụng đất cũng dễ hơn.
Căn cứ chuyển mục đích sử dụng gồm:
+ Dựa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được phê duyệt;
+ Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Như vậy, từ năm 2025, căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp (trong đó có đất ruộng) lên đất ở là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện thay vì kế hoạch sử dụng đất cấp huyện hằng năm.
Luật Đất đai 2024 cũng quy định việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư/trong cùng thửa đất cũng chỉ cần phù hợp quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt thay vì phải ở trong cùng một thửa đất đã có nhà ở và đáp ứng thêm điều kiện về thời điểm sử dụng đất như quy định tại Điều 103 Luật Đất đai 2013.
Ngoài ra, từ ngày 1/1/2025 nếu đáp ứng những điều kiện sau sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển sang đất ở:
+ Đất có nguồn gốc là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài;
+ Đã chuyển sang mục đích khác;
+ Nay có nhu cầu chuyển thành đất ở;
+ Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.
Một số điểm mới của đất nông nghiệp trong Luật Đất đai 2024 so với Luật 2013
+ Về chuyển nhượng đất trồng lúa:
- Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
- Điều 45 Luật Đất đai 2024 cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa; nếu nhận chuyển nhượng quá hạn mức thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế.
Điều này phù hợp với xu thế phát triển nông nghiệp công nghệ cao, nông nghiệp quy mô lớn như hiện nay. Đồng thời, tạo điều kiện để một số đối tượng không trực tiếp sản xuất nông nghiệp như: Công chức, viên chức, lao động có vốn, có khoa học kỹ thuật đầu tư phát triển trồng lúa nâng cao năng suất.
+ Một số quy định về đất nông nghiệp:
- Điều 177 Luật Đất đai 2024 tăng hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp (Luật Đất đai 2013 quy định hạn mức là 10 lần). Quy định mới nhằm tăng cơ hội tích tụ ruộng đất cho các hộ gia đình, cá nhân, phục vụ hoạt động sản xuất nông nghiệp quy mô lớn.
Bên cạnh đó, Điều 179 Luật Đất đai 2024 quy định tăng thời hạn thuê đất công ích do UBND cấp xã quản lý (thường gọi là quỹ đất 5%) từ 5 năm theo Luật Đất đai 2013 thành 10 năm. Quy định mới góp phần giúp các cá nhân được thuê quỹ đất công ích có thời gian sử dụng đất thuê ổn định, giúp người thuê yên tâm đầu tư sản xuất ổn định trên đất thuê.
Một số điểm mới của đất nông nghiệp trong Luật Đất đai 2024 so với Luật 2013
+ Về tập trung, tích tụ đất nông nghiệp:
- Tập trung, tích tụ đất nông nghiệp phục vụ hoạt động sản xuất nông nghiệp tập trung, quy mô lớn là chính sách của Đảng và Nhà nước trong thời gian qua. Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn đã có một số quy định bước đầu về mở rộng thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đáp ứng một phần yêu cầu tích tụ, tập trung đất đai phục vụ sản xuất nông nghiệp theo hướng hiện đại.
- Đến Luật Đất đai năm 2024 khẳng định và làm rõ hơn nữa chính sách tập trung, tích tụ đất đai trong nông nghiệp. Luật Đất đai 2023 đã có quy định: Khái niệm mới về tập trung đất nông nghiệp (không chuyển giao quyền sở hữu quyền sử dụng đất nông nghiệp) thực hiện thông qua phương thức chuyển đổi, thuê, hợp tác sản xuất quyền sử dụng đất (QSDĐ) nông nghiệp. Tổ chức kinh tế, cá nhân tập trung đất nông nghiệp phải lập phương án trình UBND cấp xã theo dõi (Điều 192). Trong trường hợp việc tập trung đất nông nghiệp dẫn đến điều chỉnh lại QSDĐ (thay đổi chủ thể sử dụng đất) thì phải thực hiện việc góp QSDĐ, điều chỉnh lại đất đai theo Điều 219.
Việc tích tụ đất nông nghiệp (có chuyển giao quyền sở hữu quyền sử dụng đất nông nghiệp) thông qua phương thức nhận chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Điều 193). Quy định trên phù hợp với xu thế phát triển nông nghiệp công nghệ cao, nông nghiệp quy mô lớn như hiện nay, giúp các doanh nghiệp nông nghiệp có quỹ đất nông nghiệp phục vụ sản xuất và hình thành các mô hình sản xuất nông nghiệp “sạch” quy mô lớn tập trung.
Quy định mới về "dự án đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu nuôi, trồng, sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung" để cho thuê lại đất hoặc thực hiện dự án (một dạng dự án Khu công nông nghiệp, giống như khu công nghiệp) tạo cơ sở hình thành nên các dự án hạ tầng phục vụ sản xuất nông nghiệp (Điều 194). Đây là hành lang pháp lý giúp hình thành khu vực cơ sở hạ tầng trong lĩnh vực nông nghiệp, giúp các doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận với quỹ đất “sạch” để đầu tư, sản xuất trong lĩnh vực nông nghiệp.
