Ngày 3/5 tại TP. Hồ Chí Minh, Báo Sài gòn Đầu tư Tài chính, ấn phẩm chuyên về kinh tế của Báo Sài Gòn Giải Phóng đã tổ chức buổi tọa đàm “Nhà ở hình thành trong tương lai - Làm gì để hạn chế rủi ro”, nhằm tìm ra các giải pháp giúp giảm thiểu rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Có thể thấy, dù ngay từ lúc ban hành Luật Kinh doanh BĐS, các nhà làm luật đã đưa vào các nguyên tắc, điều kiện ràng buộc chủ đầu tư để bảo vệ quyền lợi hợp pháp người mua nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng trên thực tế hình thức này vẫn chứa đựng nhiều rủi ro cho khách hàng.
Ảnh minh họa.
Trước hết, đó là rủi ro gây ra từ phía chủ đầu tư. Khi làm dự án, doanh nghiệp nào cũng quảng cáo mình có năng lực, cam kết giữ chữ tín, thậm chí lên sàn chứng khoán để chứng minh sự chuẩn hóa, minh bạch từ quản trị cho đến tài chính. Kế đến là những rủi ro hồ sơ pháp lý, rủi ro tài chính, rủi ro từ ngân hàng, rủi ro về tiến độ, chất lượng căn hộ… những rủi ro này xuất phát từ nhiều nguyên nhân, nhưng tựu chung do am hiểu luật của người mua nhà có hạn.
Theo ông Phạm Gia Hòa, Phó Giám đốc Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất TP. Hồ Chí Minh (Sở Tài nguyên – Môi trường), điều 55 của Luật Kinh doanh BĐS đã quy định rõ các điều kiện để BĐS hình thành trong tương lai được dùng làm tài sản huy động vốn trước khi hoàn thành dự án. Còn điều 56 thì khắc phục và hạn chế những phát sinh rủi ro cho người mua. Như vậy, để giảm thiểu rủi ro cho người mua thì cần phải đưa 2 điều luật này mau chóng đi vào cuộc sống.
“Cơ quan quản lý cũng cần kiểm tra để xác định lại toàn bộ dự án và xác nhận dự án có đủ điều kiện bán để người mua nhà nắm bắt. Việc bảo đảm của ngân hàng cũng cần triển khai để bảo đảm cho người mua nhà trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết với khách hàng thì ngân hàng sẽ thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh”, ông Hòa nói.
Liên quan đến vấn đề khách mua nhà hình thành trong tương lai, ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng Phát triển Nhà và Thị trường bất động sản (Sở Xây dựng) tư vấn: Luật BĐS cũng quy định cụ thể, trước khi chủ đầu tư ký hợp đồng bán thì ngoài pháp nhân giấy tờ, phải có văn bản xác nhận sản phẩm của dự án đủ điều kiện bán hình thành trong tương lai do Sở Xây dựng xác nhận thì mới được huy động vốn. Riêng về vấn đề bảo lãnh, chủ đầu tư phải đảm bảo giao nhà đúng thời hạn, nếu ko thì có ngân hàng bảo lãnh giải quyết.
Từ hai ý kiến trên, có thể thấy, để giảm thiểu rủi ro, người mua nhà trước khi đặt bút ký hợp đồng giao dịch với bất kỳ một chủ đầu tư nào về nhà ở hình thành trong tương lai thì cần phải yêu cầu xem cho bằng được giấy xác nhận đủ điều kiện bán của dự án, tiếp đến là giấy xác nhận bảo lãnh từ phía ngân hàng.
Những điều cần chú ý
Điều kiện kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai
Chỉ những BĐS hình thành trong tương lai đáp ứng đủ các quy định của pháp luật thì mới được thực hiện các hoạt động mua bán.
Đó là, phải có giấy phép xây dựng đối với trường hợp cấp phép xây dựng; có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, có bản vẽ thiết kế thi công đã được cấp chính quyền phê quyệt; giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.
Riêng với nhà chung cư, nhà hỗn hợp có mục đích để ở, chỉ được đưa vào kinh doanh khi có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Việc thiếu bất kỳ điều kiện nào, người mua nhà có quyền yêu cầu chủ đầu tư bổ sung để tránh trường hợp việc giao dịch bị vô hiệu.
Bảo lãnh của ngân hàng đối với dự án BĐS hình thành trong tương lai
Luật Kinh doanh BĐS 2014 quy định bắt buộc chủ đầu tư dự án trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại (NHTM) có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
Theo đó, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, bên thuê mua. Việc bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư là việc đảm bảo để dự án được thực hiện theo đúng tiến độ. Nếu chủ đầu tư không triển khai được, khách hàng vẫn nhận được hoàn trả số tiền ứng trước và các khoản tiền khác khách hàng đã thanh toán cho chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán hay thuê mua đã được ký kết tính đến thời điểm bảo lãnh.
Việc bảo lãnh này được thực là cam kết giữa chủ đầu tư và ngân hàng. Do đó, người mua sẽ được đảm bảo về tài sản khi gặp chủ đầu tư thiếu khả năng hoặc lừa đảo nhưng cần lưu ý ngân hàng chỉ đảm bảo về mặt tài chính, không phải đảm bảo việc hoàn thành dự án để giao sản phẩm cho người mua.
Ngân hàng nhà nước đã công bố những ngân hàng được thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai. Người mua nhà cần tìm hiểu để nắm rõ những NHTM nào được thực hiện trước khi ký hợp đồng mua nhà hình thành trong tương lai.
Ngoài ra, người mua nhà cũng cần lưu ý các vấn đề liên quan đến thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đối với giao dịch bảo đảm. Vì các tổ chức tín dụng vẫn có khả năng gặp rủi ro khi nhận bảo lãnh dự án cho chủ đầu tư và cá nhân đối với những tài sản chưa biết khi nào mới hình thành, hoặc khi gặp phải các chủ đầu tư có năng lực tài chính không tốt.
Trong khi đó người thế chấp nhà ở cũng gặp khó khăn khi dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã được doanh nghiệp kinh doanh BĐS thế chấp. Như vậy, cơ hội tiếp cận thật sự với nguồn tiền từ thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai không hề dễ dàng do vướng phải hoạt động thế chấp của chủ đầu tư dự án trước đó.
Vấn đề khi giao kết hợp đồng
Do tính chất của tài sản được đưa ra mua bán chưa hình thành nên người mua nhà cần chú ý đến các vấn đề liên quan khi giao kết hợp đồng như BĐS hình thành trong tương lai phải đáp ứng được điều kiện của BĐS được giao dịch; chủ đầu tư dự án phải đáp ứng các quy định của tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS.
Đây là 2 điều kiện cơ bản để tiến hành xác lập một giao dịch, liên quan đến đối tác và đối tượng giao dịch. Người mua nhà cũng cần xem xét kỹ lưỡng bản sao hợp đồng bảo lãnh BĐS hình thành trong tương lai, chú ý đến các quy định về bồi thường thiệt hại và phạt vi phạm trong hợp đồng trước khi giao kết hợp đồng với chủ đầu tư.
Thanh toán khi mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai
Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai phải được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Tóm lại, dù luật có quy định rõ ràng nhưng trước sự hoạt động sôi nổi của thị trường BĐS hiện nay, riêng hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, người mua nhà cần phải lường trước các rủi ro pháp lý có thể gặp phải.
