Thế chấp nhà, đất là gì?
Khoản 1 Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:
“Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)”.
Căn cứ Điều 105 và Điều 115 Bộ luật Dân sự năm 2015, nhà ở, quyền sử dụng đất là tài sản, quyền tài sản; khi đủ điều kiện sẽ được thế chấp.
Như vậy, thế chấp nhà, đất là một dạng thế chấp tài sản.
Lưu ý về tài sản thế chấp:
Khoản 1, 2 và khoản 3 Điều 318 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về tài sản thế chấp như sau:
- Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác (thỏa thuận khác mà không trái pháp luật, đạo đức xã hội thì thực hiện theo thỏa thuận).
- Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
- Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2 trường hợp được mượn sổ đỏ của người khác để thế chấp vay ngân hàng
Căn cứ các quy định trên, 2 trường hợp có thể mượn sổ đỏ của người khác vay thế chấp.
Thứ nhất, hợp đồng thế chấp nhà, đất do người đứng tên giấy chứng nhận ký kết trực tiếp với ngân hàng hay các tổ chức tín dụng khác (thực chất đây là việc người có nhà, đất thế chấp nhà, đất của mình và khi nhận được tiền thì lấy tiền cho người nhờ đi thế chấp vay).
Thứ hai, hợp đồng thế chấp được người mượn sổ đỏ ký tên nhưng phải được người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở ủy quyền bằng văn bản (thực chất đây là thực hiện công việc được ủy quyền, hay nói cách khác là thực hiện thay người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở).
Điều kiện thực hiện quyền thế chấp nhà ở
Căn cứ Điều 118 và Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014, muốn thế chấp nhà ở thì phải có đủ điều kiện của nhà ở khi tham gia giao dịch và điều kiện của người thế chấp, cụ thể:
* Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch
Theo khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014, giao dịch về thế chấp bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng).
- Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn.
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
* Điều kiện của người thực hiện thế chấp
Căn cứ theo khoản 1 Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014, người thế chấp nhà ở phải có điều kiện sau:
- Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện thế chấp nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về dân sự.
- Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự (người từ đủ 18 trở lên mới được tự mình thực hiện thế chấp, trừ trường hợp người mất năng lực hành vi dân sự; người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi; hạn chế năng lực hành vi dân sự).
- Nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân.
Ví dụ: Doanh nghiệp tư nhân không được thế chấp nhà ở nếu khi thế chấp mà đứng tên doanh nghiệp tư nhân đó.
Lưu ý: Nhà, đất có điều kiện thế chấp riêng. Trong trường hợp một người có nhà ở riêng lẻ và muốn thế chấp cả nhà và đất thì chỉ thực hiện được quyền thế chấp nếu quyền sử dụng đất đáp ứng được điều kiện theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 và nhà ở đáp ứng được điều kiện theo khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014.
