* Nhà ở trong bài viết này là nhà ở riêng lẻ, gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập.
Đất không có giấy tờ có được phép xây nhà không?
* Nhà ở phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công
- 4 trường hợp nhà ở phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công.
Căn cứ khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, những trường hợp sau đây chủ đầu tư xây dựng nhà ở phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công:
(1) Nhà ở riêng lẻ tại đô thị (nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn), trừ trường hợp nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
(2) Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
(3) Nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa.
(4) Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô từ 07 tầng trở lên.
Nếu thuộc một trong những trường hợp trên đây thì chủ đầu tư (gồm cả hộ gia đình, cá nhân) phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công mới được phép xây dựng nhà ở.
- Có thể vẫn được cấp giấy phép xây dựng dù đất không có giấy tờ như không có Sổ đỏ, Sổ hồng, giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất.
Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP quy định các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng gồm:
“1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 2001, Luật đất đai năm 2003.
5. Các loại giấy tờ đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận gồm: Các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 … hoặc giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã và được cơ quan đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”.
Theo đó, để được cấp giấy phép xây dựng cần phải có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng), giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở.
Bên cạnh đó, đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hợp pháp thì được phép sử dụng giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn và được cơ quan đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận để đề nghị cấp giấy phép xây dựng.
Tóm lại, đất không có Sổ đỏ, Sổ hồng, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hợp pháp thì được phép sử dụng giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn và giấy tờ này phải được cơ quan đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận để đề nghị cấp giấy phép xây dựng.
Nghĩa là không phải 100% trường hợp đều được xã, phường, thị trấn cấp cho giấy xác nhận này mà phải đáp ứng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) mới được cấp.
* Đối với nhà ở được miễn giấy phép xây dựng
Căn cứ khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, những trường hợp sau đây được miễn giấy phép xây dựng trước khi khởi công:
(1) Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
(2) Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
(3) Nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng.
Theo đó, nếu thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng thì chủ đầu tư (bao gồm cả hộ gia đình, cá nhân) được phép xây dựng nhà ở riêng lẻ nhưng phải đáp ứng một số điều kiện theo quy định của pháp luật.
Điều kiện xây dựng nhà ở khi đất không có giấy tờ?
Nếu đất không có giấy tờ và thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng thì vẫn được phép xây dựng nhà ở riêng lẻ. Tuy nhiên trong trường hợp này cần tuân thủ các điều kiện sau đây:
Chỉ được xây dựng nhà ở trên đất thổ cư và phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, có nghĩa là chỉ được xây dựng nhà ở trên đất đã được phép sử dụng để ở.
Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và môi trường, đảm bảo các yêu cầu về phòng cháy, nổ, bảo vệ hạ tầng kỹ thuật, khoảng cách an toàn và phù hợp với quy hoạch xây dựng. Điều này đảm bảo rằng việc xây dựng không gây ra nguy hiểm cho công trình khác hoặc ảnh hưởng đến môi trường xung quanh.
Không vi phạm chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng và bảo đảm khoảng lùi. Cần bảo đảm rằng việc xây dựng không làm thay đổi diện tích đất đã được quy định trong quy hoạch và không gây ảnh hưởng đến môi trường sống của người dân.
Bảo đảm mật độ xây dựng nhằm giới hạn số lượng nhà ở được xây dựng trên một diện tích đất nhất định và bảo vệ môi trường sống của người dân.
Vì vậy, nếu việc xây dựng nhà ở riêng lẻ trên đất không có giấy tờ được thực hiện đúng các điều kiện trên thì việc này là hợp pháp và được phép thực hiện.
Như vậy, việc xây nhà trên đất không có sổ đỏ là khả thi, tuy nhiên cần phải tuân thủ các quy định của pháp luật, đảm bảo an toàn và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.
Nếu bạn đang có ý định xây dựng nhà trên đất chưa có sổ đỏ, hãy tìm hiểu kỹ các quy định của pháp luật và liên hệ với các cơ quan chức năng để được hỗ trợ và tư vấn.
