Việc bỏ khung giá đất là điểm đổi mới căn bản nhằm xóa bỏ cơ chế quản lý đất theo hành chính áp đặt sang xây dựng bảng giá đất sát với giá trị thị trường.
Bỏ khung giá đất ảnh hưởng như thế nào đến người dân?
Có thể thấy, việc bỏ khung giá đất sẽ tác động rõ rệt tới các vấn đề sau:
Thứ nhất, giá đền bù đất sẽ sát với giá thị trường
Hiện nay, giá đền bù đất được tính theo giá đất cụ thể và được xác định chủ yếu bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) với công thức tính như sau:
Giá trị của thửa đất cần định giá (01m2) = Giá đất trong Bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K)
Theo đó, giá đền bù đất vẫn được tính dựa trên Bảng giá đất, mà Bảng giá đất này được xây dựng theo khung giá đất Nhà nước và thường thấp hơn 30 - 50% giá thị trường.
Vì vậy, tiền đền bù thấp hơn nhiều so với giá thị trường, người dân không đồng ý phương án bồi thường dẫn đến tình trạng khó giải phóng mặt bằng, thậm chí không thể giải phóng mặt bằng, ảnh hưởng tới tiến độ dự án.
Khi bỏ khung giá đất, các địa phương sẽ tự quyết định Bảng giá đất và điều chỉnh Bảng giá đất mỗi năm một lần (nếu có thay đổi) để phù hợp với giá đất thị trường.
Kéo theo đó thì giá đền bù đất cũng sẽ tăng theo, hơn nữa, khi được đền bù thỏa đáng thì khả năng khiếu kiện về giá đền bù sẽ giảm, thúc đẩy quá trình thu hồi đất nhanh hơn và đẩy nhanh được tiến độ thực hiện dự án.
Thứ hai, hạn chế tình trạng mua bán đất hai giá
Trong giao dịch đất đai, tình trạng kê khai giá trên hợp đồng thấp hơn so với giá thực tế không phải là hiếm gặp. Việc này tiềm ẩn rất nhiều rủi đối với cả bên bán và bên mua, đồng thời, cũng gây thất thu ngân sách nhà nước.
Bỏ khung giá đất và Bảng giá đất mà tỉnh ban hành bám sát với giá thị trường thì sẽ không còn sự chênh lệch nhiều giữa 02 loại giá này, do đó sẽ hạn chế được vấn đề mua bán đất giá cao nhưng khai giá thấp để giảm số thuế phải nộp.
Thứ ba, hạn chế tình trạng đầu cơ, găm giữ đất đai
Khi bỏ khung giá đất, Bảng giá đất sát thị trường sẽ khiến các khoản thuế, lệ phí phải nộp khi cấp Sổ đỏ, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất cao hơn.
Có thể sẽ có người dân cho rằng đây là ảnh hưởng không tốt từ việc bỏ khung giá đất nhưng sâu xa điều này sẽ làm giảm tính hấp dẫn của việc đầu tư vào đất đai.
Do đó, người dân có nhu cầu mua nhà, đất để ở sẽ có cơ hội mua đúng giá hơn, tránh tình trạng đầu cơ, “thổi giá” đất. Về lâu dài, đây vẫn là tác động có lợi cho người dân.
Người dân được lợi thế nào khi bỏ khung giá đất?
Trong số các điểm mới của dự thảo Luật Đất đai lần này, việc bỏ khung giá đất là một trong những nội dung nhận được nhiều sự quan tâm của dư luận. Đối với người dân, việc bỏ khung giá đất có thể giúp vấn đề bồi thường khi bị thu hồi đất được thỏa đáng hơn
Hiện nay, mức bồi thường thu hồi đất được tính trên bảng giá đất do các tỉnh, thành ban hành dựa trên khung giá đất. Vì thế, tiền bồi thường được cho là chưa tương xứng với giá thị trường dẫn đến tình trạng khiếu kiện, tranh chấp kéo dài. Việc giải phóng mặt bằng được thực hiện nhanh chóng và tiến độ của các dự án cũng đẩy nhanh hơn.
Việc bỏ khung giá đất cũng được các chuyên gia cho là sẽ giúp hạn chế hiện tượng đầu cơ đất đai. Bởi khi khung giá đất sát thị trường sẽ khiến thuế bất động sản, phí chuyển nhượng cao hơn…, làm giảm đi tính hấp dẫn của việc đầu tư vào đất đai. Người dân có nhu cầu mua nhà, đất để ở sẽ có cơ hội mua “đúng giá” hơn, tránh được tình trạng giới đầu cơ ôm đất thổi giá…
Hiện nay, dự thảo Luật Đất đai vẫn đang được tiếp tục lấy ý kiến và dự kiến sẽ được trình tại Kỳ họp thứ 4 (10/2022) và Kỳ họp thứ 5 (5/2023), thông qua tại Kỳ họp thứ 6 (10/2023).
