Đất đai là một loại tài sản đặc biệt, do nhà nước đại diện quyền sở hữu còn người dân chỉ có quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liện với đất. Khi người dân bán đất theo quy định của pháp luật, văn bản đồng ý bán đất hộ gia đình phải công chứng hoặc chứng thực.
Văn bản đồng ý bán đất phải được công chứng hoặc chứng thực
Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên sổ đỏ hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật dân sự ký tên.
Đồng thời, Khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định, người có tên trên giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
Thủ tục công chứng văn bản đồng ý bán đất
Người dân có quyền công chứng văn bản đồng ý chuyển nhượng đất của hộ gia đình sử dụng đất tại bất kỳ phòng/văn phòng công chứng nào trong phạm vi cả nước. Điều này được quy định tại Điều 42 Luật Công chứng 2014.
+ Hồ sơ công chứng
Căn cứ Điều 40, 41 Luật Công chứng 2014, hồ sơ yêu cầu công chứng gồm:
- Phiếu yêu cầu công chứng (khi đến văn phòng công chứng sẽ có mẫu);
- Văn bản ghi ý kiến của các thành viên hộ gia đình sử dụng đất;
- Giấy tờ tùy thân (CMND/CCCD).
+ Thủ tục công chứng
Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu công chứng.
Bước 2: Thực hiện công chứng.
Thời hạn công chứng không quá 2 ngày làm việc nhưng trên thực tế đa số văn phòng công chứng sẽ giải quyết luôn khi có yêu cầu.
Việc mua bán đất bằng giấy viết tay có hợp pháp hay không?
+ Đối với quá trình chuyển nhượng trước ngày 01/07/2014
Theo khoản 54 Điều 02 của Nghị định 01/2017/NĐ-CP, người dân sẽ không bị yêu cầu công chứng hoặc chứng thực theo luật. Mọi người sử dụng đất có thể thực hiện thủ tục đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận cho quyền được sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở & tài sản khác gắn liền với đất lần đầu mà không cần phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Điều này được áp dụng dành cho các trường hợp được liệt kê dưới đây:
- Người sử dụng đất do nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008.
- Người sử dụng đất do nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014, với điều kiện có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Luật đất đai và Điều 18 tại Nghị định tại.
- Người sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01/07/2014.
Với những trường hợp trên, có thể xác nhận được việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay không cần công chứng hoặc chứng thực là hoàn toàn hợp pháp. Nếu đã sử dụng đất sau khi nhận chuyển nhượng trước ngày 01/07/2014, thì khi muốn xin được cấp Giấy chứng nhận lần đầu, thì không bắt buộc phải nộp hợp đồng hoặc văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của luật (với điều kiện là yêu cầu của người nhận chuyển nhượng không cần công chứng hoặc chứng thực trong hợp đồng).
+ Đối với quá trình chuyển nhượng từ ngày 01/07/2014
Trái lại với quá trình chuyển nhượng trước ngày 1 tháng 7 năm 2014, thì theo Luật Đất đai, hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho, thế chấp, hoặc góp vốn thông qua quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất đai & tài sản liên quan gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực áp dụng theo điểm a Khoản 03 Điều 167, cùng với khoản 01 Điều 211 của Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực từ ngày 01/07/2014.
Từ ngày 01/07/2014, khi bạn muốn tiến hành quá trình chuyển nhượng, tặng, cho, thế chấp, hoặc góp vốn thông qua quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất đai cũng như tài sản kết nối với đất, thì phải tạo hợp đồng và thực hiện công chứng hoặc chứng thực. Nếu không có được sự công chứng, chứng thực của Nhà nước, hợp đồng sẽ bị coi là hoàn toàn vô hiệu (không có hiệu lực). Tuy nhiên, có hai ngoại lệ được công nhận bởi Nhà nước theo quy định tại Khoản 02 Điều 129 của Bộ luật Dân sự 2015:
Trường hợp 1: Giao dịch dân sự đã được thiết lập thông qua văn bản nhưng văn bản không tuân theo quy định của luật, mà một bên hoặc cả hai bên đã hoàn thành ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch. Khi có yêu cầu từ một bên hoặc cả hai bên, Tòa án có thể quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch mua bán nhà đất.
Trường hợp 2: Giao dịch dân sự đã được thiết lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng hoặc chứng thực, trong khi đó một bên hoặc cả hai đã thực hiện thành công hai phần ba nghĩa vụ phải thực hiện trong giao dịch đó. Khi có yêu cầu từ một bên hoặc cả hai bên, Tòa án có thể quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch mua bán nhà đất đó. Trong trường hợp này, các bên không cần thực hiện việc công chứng hoặc chứng thực giấy tờ mua bán.
