Những trường hợp bị thu hồi đất do vi phạm theo Luật Đất đai mới
Luật Đất đai sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua chính thức có hiệu lực từ 1/1/2025 có nhiều điểm mới. Cụ thể, Điều 81, quy định chi tiết các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai:
+ Trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm.
+ Người sử dụng đất hủy hoại đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi hủy hoại đất mà tiếp tục vi phạm; Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền.
+ Đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà người được giao đất, cho thuê đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này.
+ Đất được Nhà nước giao quản lý mà để bị lấn đất, chiếm đất; Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
+ Đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không đưa đất vào sử dụng theo thời hạn ghi trong quyết định xử phạt vi phạm hành chính.
+ Trường hợp đất được Nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng.
+ Trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp bổ sung cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại.
Siết phân lô, bán nền đến cả đô thị loại III
Bên cạnh chính sách mới về đất đai nhà ở từ 2025 tại Luật Nhà ở 2023 thì ở Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 01/01/2025 cũng có nhiều quy định đáng chú ý. Cụ thể, về việc phân lô, bán nền từ 2025 sẽ mở rộng phạm vi không được thực hiện phân lô, bán nền hơn so với trước đây.
Theo đó, điểm a khoản 1 Điều 28 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định, hình thức phân lô bán nền để cá nhân tự xây dựng nhà ở là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Do đó, tại Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản, Quốc hội đã “siết chặt” điều kiện được phân lô bán nền bởi quy định:
“6. Đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.”.
Theo quy định này, chỉ phân lô bán nền với đất không thuộc các phường ở đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở.
Trong khi đó, quy định cũ tại khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP chỉ không cho phép phân lô bán nền tại các phường thuộc đô thị đặc biệt, đô thị loại I trực thuộc Trung ương hoặc khu có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm hoặc tại mặt tiền của tuyến đường cấp khu vực trở lên…
Như vậy, theo quy định mới, từ 2025, cả các phường thuộc đô thị loại II và đô thị loại III cũng sẽ không được phân lô, bán nền.
