Hiện nay, khi dân số ngày càng tăng thì nhu cầu chuyển từ đất vườn sang đất ở ngày càng lớn. Khi chuyển đổi từ đất vườn sang đất ở tốn bao nhiều tiền và thủ tục như thế nào?
Đất vườn là gì?
Trước đây, tại Quyết định 507/1999/QĐ-TCĐC ban hành hệ thống biểu mẫu thống kê đất đai phục vụ công tác kiểm kê đất đai năm 2000 có quy định:
“Đất vườn tạp là diện tích đất vườn gắn liền với đất ở thuộc khuôn viên của mỗi hộ gia đình trong các khu dân cư trồng xen kẽ giữa các loại cây hàng năm với cây lâu năm hoặc giữa các cây lâu năm mà không thể tách riêng để tính diện tích cho từng loại”.
Nhiều gia đình có nhu cầu chuyển từ đất vườn sang đất ở.
Bên cạnh đó, tại Phụ lục mục đích sử dụng đất và ký hiệu quy ước ban hành kèm theo Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC quy định loại đất làm vườn thuộc nhóm đất nông nghiệp và được ký hiệu là Vườn.
Tuy nhiên, các văn bản trên đã hết hiệu lực, pháp luật hiện hành không còn quy định cụ thể thế nào là đất vườn. Tuy vậy, vẫn có thể hiểu đất vườn là đất thuộc nhóm đất nông nghiệp hoặc trong cùng thửa đất với đất ở. Trường hợp đất vườn của hộ gia đình, cá nhân nằm trong cùng một thửa đất đang có nhà ở thì được xác định là đất ở.
Chi phí chuyển đổi đất vườn sang đất ở mới nhất
Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định rõ, khi chuyển từ đất vườn sang đất ở có thể xảy ra 2 trường hợp và tiền sử dụng đất ở mỗi trường hợp là khác nhau.
+ Trường hợp 1: Chuyển từ đất vườn trong cùng thửa đất có nhà ở
Căn cứ điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp sau:
- Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai 2013 sang làm đất ở;
- Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01.7.2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.
Công thức tính tiền sử dụng đất trong trường hợp này như sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp).
+ Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở
Nếu đất vườn là đất trồng cây hàng năm hoặc cây lâu năm thì tiền sử dụng đất được tính theo điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP. Khi hộ gia đình, cá nhân chuyển đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì số tiền phải nộp xác định như sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.
Mặc dù có cách tính như trên nhưng để tính được số tiền sử dụng đất thì người dân phải biết giá đất theo Bảng giá đất, địa chỉ thửa đất, vị trí thửa đất.
Chuyển đất vườn sang đất ở có cần xin phép không?
Trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (gồm đất ở) phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất)
Theo điểm d khoản 1 Điều 57 nêu trên, trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (gồm đất ở) phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất).
Theo đó, căn cứ để Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau (theo Điều 52 Luật Đất đai 2013):
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Thủ tục chuyển đất vườn sang đất ở thế nào?
Căn cứ Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, việc chuyển từ đất vườn sang đất ở được thực hiện theo các bước sau:
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ
Gồm:
- Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.
- Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).
Bước 2. Nộp hồ sơ
- Nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa để chuyển cho Phòng Tài nguyên và Môi trường; hoặc
- Nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.
Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ:
Nếu hồ sơ đầy đủ thì bộ phận tiếp nhận sẽ ghi vào sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp (trong phiếu ghi rõ hạn trả kết quả).
Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh theo quy định.
Bước 3. Giải quyết hồ sơ
Người có nhu cầu lưu ý hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Bước 4. Trả kết quả.
