Để đảm bảo an toàn pháp lý trong quá trình mua bán chuyển nhượng nhà đất bên cạnh vấn đề tài chính, việc đảm bảo giấy tờ đầy đủ, hợp lệ cũng là điều kiện để tạo nên thành công của một giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, hiện nay vẫn có những giao dịch mua bán đất không có sổ đỏ. Liệu điều này có được chấp nhận hay bị phạt theo quy định hiện hành của pháp luật?
Điều kiện mua bán đất năm 2023
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hay thường gọi là mua bán đất) phải có đủ điều kiện và phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai, có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Cụ thể, người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện theo quy định, trong đó bao gồm phải có sổ đỏ trừ những trường hợp sau:
- Trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013: Khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng khi có Sổ đỏ hoặc đủ điều kiện để cấp Sổ đỏ.
- Trường hợp theo quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013: Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp Sổ đỏ nhưng được chuyển nhượng.
Mức phạt mua bán đất không có Sổ đỏ/Sổ hồng là bao nhiêu?
Dựa vào quy định tại mục 1, Sổ đỏ là một trong điều kiện bắt buộc khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất (trừ 02 trường hợp theo quy định). Do đó, trường hợp mua bán đất không có Sổ đỏ sẽ bị xử phạt theo quy định pháp luật.
Cụ thể, tại khoản 3 Điều 18 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp bằng quyền sử dụng đất khi không đủ điều kiện bị phạt tiền với mức như sau:
- Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với khu vực nông thôn, từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với khu vực đô thị;
- Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với khu vực nông thôn, từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với khu vực đô thị.
Mức phạt trên đây áp dụng đối với cá nhân, mức phạt đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân, tối đa là 40 triệu đồng. Ngoài hình thức phạt tiền, cá nhân, tổ chức có hình vi vi phạm còn phải tiến hành thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả như sau:
- Buộc bên nhận chuyển quyền sử dụng đất, bên thuê đất phải trả lại đất cho người sử dụng đất trước khi nhận chuyển quyền, thuê đất; trừ trường hợp quy định tại (ii), (iii);
- Buộc bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất chưa có Giấy chứng nhận nhưng có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP)
- Buộc bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất mà bên chuyển quyền là tổ chức đã giải thể, phá sản, là cá nhân đã chuyển đi nơi khác được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận tại thời điểm phát hiện hành vi vi phạm không xác định được địa chỉ hoặc cá nhân đã chết hoặc được tòa án tuyên bố là đã chết mà không có người thừa kế hợp pháp;
- Buộc hoàn trả tiền chuyển nhượng, tiền cho thuê, cho thuê lại đất đã thu trong thời gian sử dụng đất còn lại;
- Buộc bên chuyển nhượng, bên cho thuê, cho thuê lại đất, bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải nộp số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi chuyển quyền sử dụng đất, cho thuê đất không đủ điều kiện trong thời gian vi phạm; số lợi bất hợp pháp được xác định theo quy định tại các khoản 3 và 4 Điều 7 Nghị định 91/2019/NĐ-CP;
- Thu hồi đất đối với trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất, thuê đất được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nhưng đã hết hạn sử dụng đất mà không được gia hạn theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai 2013.
Những lưu ý trong quá trình mua bán nhà đất
- Thông tin về tranh chấp: Người mua nên tìm hiểu kỹ các tranh chấp như tin tức trên mạng xã hội, báo điện tử, truyền hình hay trên cơ sở dữ liệu tại văn phòng công chứng hoặc người mua có thể thăm hỏi thông tin từ người dân xung quanh, UBND phường, xã đối với những căn nhà....mà mình đang có nhu cầu mua.
- Thông tin vay nợ thế chấp: Đối vói thông tin này khi tìm hiểu kỹ khách hàng sẽ tránh được những rủi ro tránh mua phải những ngôi nhà đang bị thế chấp ngân hàng.
- Để đảm bảo quy trình mua bán nhà đất, ngoài nắm bắt các thông tin liên quan đến nhà đất, người mua cần lưu tâm đến thông tin của người bán. Nếu mua nhà trong các dự án bất động sản, người mua nên tìm hiểu kỹ về thông tin của người bán, chủ đầu tư thông qua hoạt động của công ty, tính pháp lý....
